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前回のブログでは、相続法の改正についてご紹介しました。

今回もその続きです。

昨日は訂正記事を掲載することとなり、読者の皆さまにはご迷惑をおかけしました。

第1288回の記事では原則的な考え方をご紹介しましたが、実務の現場ではそのような厳密な要件を求めると利用が難しい場合があり、訂正記事でご紹介した「内容証明郵便のみで足りる」との見解が一般的なようです。私の勉強不足で混乱を招いてしまい、申し訳ありませんでした。

1288回および訂正記事で触れられていなかった点について、補足いたします。

受領催告書とは、抵当権者など登記義務者に対し、「弁済の準備は整っており、連絡があれば支払いが可能であるので、連絡をいただきたい」という趣旨を記した文書です。

ただし、この書面は基本的に相手方が受け取ることを前提としておらず、「あて所に尋ねあたらず」として返送されることを想定しています。そのため、普通郵便では証明力が不十分であり、内容証明郵便にて送付する必要があります。

郵便配達は民営化されたとはいえ、現在も公的な役割を果たしており、「配達ができなかった」という事実が、その住所に相手が居住していないことの証明となります。

次回へ続きます。



ここまでお読みいただき、ありがとうございました。





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前回のブログでは、相続法の改正について紹介しました。

今回もその続きです。

今朝書いたブログに一部誤りがありましたので、訂正と補足をさせていただきます。

休眠担保権抹消の特則について、抵当権者等の登記義務者に受領催告の通知を行い、それが「当て所訪ね当たらず」で返送された郵便物だけでは不十分であり、さらに現地調査が必要であると解説しました。
しかし、詳しく調べたところ、登記実務上は 内容証明郵便 で受領催告の通知を送り、それが「当て所訪ね当たらず」で返送されれば、抵当権者等の所在不明の証明となるようです。

そのため、ブログの1288回の内容を一部訂正いたします。（ただし、あえて削除はしませんので、ご留意ください。）

誤解を招く表現となってしまい、申し訳ありませんでした。
何卒よろしくお願いいたします。



ここまでお読みいただき、ありがとうございました。





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今回もその続きです。

休眠担保権の抹消における登記義務者（以下、抵当権者等）の所在不明の証明ですが、自然人の場合と法人の場合で証明方法が多少異なります。今回は、自然人の場合を見ていきましょう。

まず、抵当権者等の登記上の住所に受領催告書を送付します。しかし、通常「あて所に尋ね当たらない」として返送されてくるでしょう。これは必要な手続きですが、これだけでは所在不明の証明にはなりません。

これに加えて、以下の調査を行う必要があります。

登記上の住所から住民票（戸籍の附票）を取得し、移転の有無を確認

移転していれば、新住所へ再度受領催告書を送付

受領催告書が再び返送されれば、現地で周辺住民・民生委員・警察へ聞き取り調査を実施

警察や民生委員からは証明書を取得

このように慎重な調査が求められるのは、この特則が「抵当権者等が知らない間に権利が抹消される」ことを防ぐ目的を持っているためです。そのため、一定の調査義務を果たさなければ、安易に抹消が認められない仕組みになっています。

次回に続きます。



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前回のブログでは、相続法の改正について紹介しました。

今回もその続きです。





供託による抹消手続きの特則を利用するには、供託による弁済の証明に加え、もう一つの条件を満たす必要があります。

それは、「登記義務者（抵当権者等）が所在不明である」ことです。

そもそも所在が分かっていれば、抵当権者等に抹消の協力を求めることができます（協力義務があるため）。もし協力が得られなければ、裁判で訴えることも可能です。

しかし、この制度は登記義務者の所在が分からず、裁判手続きに時間や費用がかかると見込まれる場合に、簡易的に抹消を認めるために設けられました。そのため、制度の利用には「被担保債権の全額弁済」と「登記義務者の所在不明」の2つの条件が必要です。

また、単に登記義務者の所在が分からないだけでは足りず、一定の調査義務を果たしたうえで、それでも所在が不明であることを証明しなければなりません。

なお、調査義務の内容は、登記義務者が自然人か法人かによって異なるとされています。

次回は、この違いについて見ていくことにします。







ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

 

 

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前回のブログでは、相続法の改正について紹介しました。

今回もその続きです。

前回のブログで、休眠担保の抹消の特則を利用するには供託金を納める必要があり、その内訳（被担保債権額の全額・全利息・全損害金の合計額）を紹介しました。かなりの額になると感じた方もいるかもしれません。

確かにそうなる場合もありますが、意外とそうならないケースも少なくありません。

例えば、大正期や昭和初期（戦前）の休眠担保権では、債権額（登記事項として登記簿に記載されています）が100円単位から数千円程度に収まっていることが多いようです。

当時の1000円は、現在の価値に換算すると数百万～数千万円に相当します。ただし、通貨の額面は変わらないため、実際の供託金として納める額は当時の額面通りです。

例えば、債権額が1000円だった場合、供託金は1000円にすべての期間の利息と損害金を加えた金額になりますが、おそらく1万円には届かないでしょう。（供託金の具体的な計算方法についてはここでは割愛します。）

このように、古い休眠担保権であれば、抹消手続きを利用しやすいといえます。

次回に続きます。

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今回も、その続きです。

休眠担保を供託により抹消するには、供託金を納めなければなりません。

では、いくら納める必要があるのでしょうか？

もう一度、法の規定を見てみると、不登法70条4項には次のように記されています。

「被担保債権の弁済期から20年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたとき」

つまり、供託の際には以下の3つを合わせた金額を納める必要があります。

被担保債権の全額

その利息（債権成立から弁済期までの利息）

債務不履行により生じた損害金の全額（弁済期の翌日から供託を行う日までの損害金）

こう聞くと、供託する額が膨大になると思われがちですが、実際には意外と少額で済むことも少なくありません。

どういうことなのでしょうか？

次回に続きます。

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前回は相続法の改正について紹介しました。今回もその続きです。

供託にはさまざまな種類があります。例えば、選挙に立候補する際、一定の金額を供託し、特定の得票数に達しなければ没収される「選挙供託」。また、不動産業や旅行業などの事業を始める際、将来の損害賠償に備えて一定額を供託し、損害が発生した際に供託金から賠償を行うものなどがあります。

今回のテーマである「休眠担保抹消」に関連する供託は、「弁済供託」と呼ばれるものです。たとえば、賃貸借契約において、大家が借主に退去してほしいために家賃の受け取りを拒否した場合、借主が支払いを続けなければ家賃未払いを理由に退去を求められる可能性があります。しかし、このような場合に弁済供託を利用すれば、家賃分を供託することで、大家に支払ったのと同じ法的効果を得ることができます。

休眠担保についても同様に、供託によって弁済の効果を発生させることで、その結果として担保の抹消が可能となります。これが、不動産登記法70条4項の趣旨です。

次回に続きます。

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前回は相続法の改正について紹介しました。
今回もその続きです。

被

担保債権（借金など）が存在しなければ、原則として担保権も存在できず、消滅する仕組みになっています。これを付従性といいます。そのため、被担保債権が消滅したことを証明できれば、担保権抹消の手続きを進める第一歩となることは、ご理解いただけたかと思います。

では、どのようにしてその証明を行うのか？ これが次の課題となります。

通常、債務の弁済が完了すると、金融機関などから弁済証書が発行されます。しかし、休眠担保の場合、弁済証書を紛失していることが多く、証明するのは容易ではありません。そこで、代替手段として供託による弁済の証明を用意しています。

供託とは、金銭や有価証券などを国家機関である供託所に預け、その管理を委ねる制度です。最終的に供託所が財産を特定の人に取得させることで、法律上の目的を達成する仕組みとなっています。（出典：法務省HP）

この制度を利用することで、被担保債権を弁済し、担保権が消滅したことを証明することが可能となります。詳しい手続きについては、次回ご説明します。


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前回は相続法の改正について紹介しました。
今回は、その続きです。

まずは不登法７０条の条文から見ていきます。

（登記義務者の所在が知れない場合の登記の抹消）
第70条
１．登記権利者は、登記義務者の所在が知れないため登記義務者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法 （平成23年法律第51号）第99条 に規定する公示催告の申立てをすることができる。
２．前項の登記が地上権、永小作権、質権、賃借権若しくは採石権に関する登記又は買戻しの特約に関する登記であり、かつ、登記された存続期間又は買戻しの期間が満了している場合において、相当の調査が行われたと認められるものとして法務省令で定める方法により調査を行ってもなお共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が判明しないときは、その者の所在が知れないものとみなして、同項の規定を適用する。
３．前二項の場合において、非訟事件手続法第106条第1項に規定する除権決定があったときは、第60条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独で前項の登記の抹消を申請することができる。
４．第1項に規定する場合において、登記権利者が先取特権、質権又は抵当権の被担保債権が消滅したことを証する情報として政令で定めるものを提供したときは、第60条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独でそれらの権利に関する登記の抹消を申請することができる。同項に規定する場合において、被担保債権の弁済期から20年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたときも、同様とする。



第1～3項は、裁判手続き（非訟事件）による登記抹消の方法を定めています。
第2項には新設された規定がありますので、これについては別の機会に詳しく紹介する予定です。

なお、第4項は、以前から存在する簡易的な手続きによる休眠担保の抹消に関する規定です。

これは、休眠担保を抹消する際に、相手方（抵当権者など）の所在を探し出すのに費用や時間がかかると見込まれる場合、一定の条件をクリアすれば、土地・建物の所有者が相手方の関与なしに抹消手続きを行えることを定めた特則です。

まずは、その条件を確認していきます。

一つ目は、「被担保債権の消滅したことを証する情報の提供」です。

以前にも取り上げたとおり、担保権は必ず「被担保債権」と呼ばれる債権の存在を前提とする権利です。そのため、被担保債権が存在しなければ、担保権は消滅するのが原則です。これを「担保権の付従性」と呼びます。

つまり、借金の担保として設定された抵当権は、借金を完済すれば必ず消滅します。これが「担保権の付従性」に当たります。

長くなりましたので、次回に続きます。

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前回は相続法の改正について紹介しました。
今回は、その続きです。

休眠担保の抵当権者が金融機関であれば、現在の承継会社を特定することは比較的容易です。また、自治体が抵当権者であれば、調査によって判明します。

問題となるのは、抵当権者がすでに存在しない法人であったり、個人で行方が分からない場合に、どのような手続きをとるかです。

まず、裁判手続きによって抹消できるかを考えてみます。

不動産登記法では、非訟事件手続法に基づき、抵当権を抹消できる手続きを定めています（不登法70条1項～3項）。
しかし、司法手続きは厳格であり、時間や費用がかかるため、利用件数は少ないのが実情です。

また、訴訟手続きによる抹消も可能ですが、こちらも同様に時間と費用の負担が大きくなります。

そこで、より簡易な手続きによる抹消制度が法で規定されました（不登法70条4項）。さらに、今回の改正により、より簡便な手続きが新たに設けられました。

それが「不登法70条の2」です。

次回は、これらの手続きの要件について詳しく見ていきます。

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前回は相続法の改正について紹介しました。
今回もその続きです。

私の経験から、休眠担保を抹消した事例を一つ紹介します。

戦前に設定された抵当権の抵当権者は、「株式会社鹿児島県農工銀行」という金融機関でした。

調べてみると、現みずほ銀行が承継会社となっており（その間、勧業銀行→第一勧業銀行等を経ています）。そこでみずほ銀行に直接問い合わせたところ、すでに一定の書式が用意されており、手数料も5,000円程度だったと思います。

銀行側も手続きに慣れていたようで、すぐに対応してもらい、さらに次回からは申請書類さえあれば直接来店しなくても手続きが可能である旨の書類を頂きました。その結果、登記もスムーズに進み、約1カ月で完了しました。

このように、比較的スムーズに抹消できる場合もありますが、中には簡単に済まないケースも当然あります。

そのような場合にどのように対応するのかについて、改正もありましたので、それを含め紹介していきます。

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今回もその続きです。

一口に休眠担保といっても、その内容はさまざまです。

例えば、住宅ローンで設定した抵当権が、登記上明らかに完済しているはずなのに残っているものや、大正時代に設定された抵当権がそのまま残っているケースもあります。中には、抵当権者が聞いたことのない自治体名になっており、調べてみると戦前に存在していた自治体だったり、かなり昔の金融機関だったりすることもあります。

担保を外すためには、まず抵当権者を調べて確認することから始める必要があります。

ただ、思ったより困難にならない場合も多く、自治体であれば承継している自治体に依頼すると、あっさり承諾をもらえることもあります。金融機関の場合は、大手都銀が承継会社になっておることもあったりして、その場合は手続きも定型化されているため（手数料は別途かかることがありますが）、比較的スムーズに進むケースも珍しくありません。

そのため、自分の土地や建物に抵当権が残っていることが判明した場合は、専門家に相談することをお勧めします。

次回に続きます。



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今回は、その続きです。

住宅ローンとかで誤解されている部分があるなと思っているのが、完済すれば自動的に抵当権などの登記が外れると誤解されている方がおられるということです。

住宅ローンを貸し出した金融機関は抵当抹消に必要な書類を住宅ローンを借りていた方の必ず交付しますが、それ以後の手続きは借りていた方（以後は設定者と呼びます）に任せています。（ただ相談には応じてくれますし、司法書士などの紹介もしてくれます）

登記の抹消は義務ではなく任意の手続きのため、設定者が手続きをせずに放置すると、当然ながら自動的に抹消されることはありません。その結果、完済から長い年月が経過しても、古い住宅ローンの抵当権が残ったままになっているケースも珍しくありません。特に、相続の際にこの問題が発覚することが多く、そのときには金融機関から交付された抹消登記の書類を紛失していることもあり、対応が非常に困難になることがあったりします。

次回に続きます。



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前回まで、相続土地国庫帰属制度について取り上げてきました。
今回は、その中で少し触れた「休眠担保」について詳しく解説していきます。

「休眠担保」には法律上の定義はありませんが、実体上は消滅している（または消滅していると考えられる）にもかかわらず、登記上は残っている抵当権などの担保権を指します。

抵当権をはじめとする担保権は、必ず「被担保債権」とセットになっています。被担保債権が存在しなければ、担保権は消滅するのが原則です。

被担保債権の代表例は金銭債権であり、借金などが該当します。担保権とは、被担保債権が不履行になった際に、担保が設定された物件を強制的に売却し、その売却代金から弁済を受ける権利です。そのため、被担保債権が消滅すれば、担保権も消滅するのが理屈として理解しやすいでしょう。

しかし、実際には被担保債権が完済されても、登記上は抵当権が残ったままになっているケースがあります。これが「休眠担保」に該当します。

次回に続きます。



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ここまで、相続土地国庫帰属制度の要件について見てきましたが、利用するにはかなり高いハードルがあることがご理解いただけたかと思います。

繰り返しになりますが、相続人が「面倒だから」という理由だけで国に押し付けることを防ぐ（＝モラルハザードの防止）とともに、引き取られた土地の管理には税金が投入されるため、国民全体の負担となることから、制度のハードルが高く設定されているのは理解できるところです。

そのため、まずは土地の売却や贈与の可能性を探ることが考えられます。実際、制度に関する研修の際にも、法務省の担当官の方がその点に言及していました。

もっとも、売却自体も簡単ではなく、現実には多くの課題があります。

昨年、あるテレビ番組でこの問題が取り上げられていましたが、売却に至るまでの難しさを示す具体的な事例が紹介されており、改めてこの問題の深刻さを実感しました。

次回に続きます。





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⑤ 通常の管理または処分を行うにあたり、過大な費用や労力を要する以下の土地

・災害の危険があり、土地やその周辺の人・財産に被害を及ぼす恐れがあるため、対策が必要な土地
・土地に生息する動物により、土地やその周辺の人・農作物・樹木に被害をもたらす土地
・国による整備（造林、間伐、保育）が必要な森林（山林）
・国庫に帰属した後、国が管理費以外の金銭債務を法令に基づき負担する土地
・国庫への帰属に伴い、法令に基づき承認申請者の金銭債務を国が承継する土地

いずれかに該当する場合、国として余計な費用が発生し、管理が困難となるため、承認されない事由となります。



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③ 除去しなければ土地の通常の管理または処分ができない有体物が地下に存在する土地
このような土地には、以下のような有体物が地下に埋まっていることがあります。

産業廃棄物
屋根瓦などの建築資材
古い水道管
これらの物は、除去が困難であるため、管理や処分が難しくなる可能性がある土地に該当します。

④ 隣接する土地の所有者等との訴訟によらなければ管理・処分ができない土地
これは、不承認事由に似ている点がありますが、違いは以下の通りです。

不承認事由の場合は、申請人の土地に他人の利用権がある場合に該当します。
こちらは、申請人が土地の所有権を持っているにも関わらず、法的根拠がない第三者に妨害されている場合に該当します。
さらに、袋地（他人の土地を使わなければ自分の土地を利用できない土地）もこの事由に含まれます。
例えば、囲繞地通行権（他人の土地を通行して自分の土地を利用する権利）が必要な場合などです。



次回に続きます。







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前回は、相続土地国庫帰属制度の申請をしても即却下される土地の事例を取り上げました。

今回は、審査基準によって承認の可否が決まる土地について解説します。

つまり、審査段階で特定の基準に該当すると、承認されない可能性がある土地のことです。

では、具体的な基準を見ていきましょう。

① 崖がある土地（勾配30度以上＋高さ5メートル以上）
このような崖がある土地で、通常の管理に過度な費用や労力を要する場合、承認されない可能性があります。
理由は、国が所有権を引き継いだ後、その管理が困難であると予想されるためです。

② 管理や処分を阻害するものが存在する土地
工作物・車両・樹木などが地上に存在し、管理を妨げる土地も審査で承認されにくいです。

例えば、

放置された自動車がある土地
竹林などで定期的な伐採が必要な土地
放置すると倒木の恐れがある樹木がある土地
このように、管理が難しいと予想される土地は、承認が難しくなります。

次回に続きます。







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前回は相続法の改正を紹介しました。
今回もその続きです。

④土壌汚染対策上の特定有害物質により汚染されている土地

これは詳しくは割愛しますがその汚染物質の撤去に費用と時間がかかるので国としては引き取らないことになります。

⑤境界が明らかでない土地その他所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地

これに該当する土地は現在進行形で紛争がある土地なので、国が引き取ると余計に状況も悪くなりますしその問題を解決してからが当然筋にもなるでしょう。

この①～⑤に該当していれば当然に不承認となってしまいますので、申請を行うと申請手数料分損をしてしまうことになってしまいます。なのでまずこれらに該当しないかを十分に確認しておく必要があります。

次回に続きます。



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前回は相続法の改正を紹介しました。
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前回前回の通路の用に供されている土地以外にも

(2)墓地内の土地

(3)境内地

(4)現に水道用地・用悪水路・ため池の用に供されている土地



墓地境内地はそのままの通りで、水道用地はもっぱら給水の目的で施設する水道の水源地、貯水池等として現在使用している土地の事を指します。

用悪水路とは灌漑用または灰汁水排せつ用の水路として現在使用されている土地を言い、生活用水をはじめ、農業用水工業用水等のための水路を含むものです。

ため池は水を貯え取水ができるよう人工的の造成された池として現在使用されている土地の事を言います。

これらの土地には利用者がいるので、そもそも管理者が別途いるはずです。仮に国が所有を持った場合、その者たちとの調整が大変なのが予想できるため不承認事由とされています。

また申請土地の一部にこれらに該当することが予定される土地の場合も同様に不承認事由になるとされます。

次回に続きます。



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